임차인 특약사항 부동산 상가계약 주의사항 총정리

🏬 상가 계약할 때 임차인이 꼭 넣어야 할 ‘특약사항’

계약서에 안 쓰면, 말한 게 아닙니다!

 

안녕하세요,

10년차 임대차 실무자이자 소상공인을 위한 부동산 블로거입니다 😊

 

상가 계약서를 쓸 때,

다들 제일 신경 쓰는 건 ‘보증금’과 ‘월세’죠?

 

그런데 사실 **임차인에게 더 중요한 건 ‘특약사항’**입니다.

이거 하나 제대로 안 써놨다가

→ 간판도 못 달고,

→ 철거 비용 떠안고,

→ 계약 연장도 못 해서 나오는 일이 다반사입니다.

 

오늘은 상가 계약 시 임차인이 반드시 챙겨야 할 특약사항 7가지를

실제 사례와 함께 정리해드릴게요!

 

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✅ 특약사항이란?

✔️ 계약서 본문에 없는 ‘부가 조건’을 문서로 명시한 조항

✔️ 분쟁 발생 시 법적 효력을 가지며, 계약서와 동일하게 작용

✔️ 구두 약속은 의미 없습니다 → 반드시 계약서 하단에 기재해야 합니다!

 

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1. 🪧 간판 설치 관련 허용 범위

“간판은 자유롭게 하셔도 됩니다”

→ 말만 믿고 설치했다가 철거 지시 받는 경우 정말 많습니다.

 

✔️ 간판 부착 위치, 크기, 조명 여부 명시

✔️ 외벽, 옥상, 출입문 간판 포함 여부도 구체적으로

 

특약 예시)

 

“임차인은 1층 외벽 상단에 간판 1개를 설치할 수 있으며, 크기와 디자인은 별도 협의 없이 허용함.”

 

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2. 🛠 인테리어 공사 및 원상복구 범위

“리모델링은 맘대로 하세요. 근데 나중엔 다 원상복구 해주세요.”

 

✔️ 바닥/벽/천장/배관 공사 등 세부 항목 포함 여부 확인

✔️ ‘복구 제외 항목’을 미리 명시해두는 게 베스트!

 

특약 예시)

 

“천장형 에어컨, 바닥 타일, 조명은 임차인이 설치하되, 계약 종료 후 철거 및 복구 의무 없음.”

 

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3. ⏳ 계약 연장 우선권

“장사 잘 되면 쫓아내고 임대료 올리더라고요…”

 

✔️ 최소 1회 갱신 우선권을 명시해두면

✔️ 계약 기간 종료 후 우선 협상권 보장 가능

 

특약 예시)

 

“임차인은 임대차 만료 후 동일 조건으로 계약을 1회 연장할 수 있는 우선권을 가진다.”

 

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4. 📦 권리금 보호 조항

“권리금은 알아서 하시고요~”

→ 신규 임차인에 대한 방해가 생기면 보상받기 어렵습니다.

 

✔️ 계약 종료 전 3~6개월 간 신규 임차인 소개 허용

✔️ 권리금 회수 방해 금지 명시

 

특약 예시)

 

“임대인은 계약 종료 전 3개월간 임차인의 신규 임차인 소개를 정당한 사유 없이 거부할 수 없으며, 권리금 회수를 방해하지 않는다.”

 

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5. 🔌 전기·수도·가스 용량 확인

 

“장사 시작했는데 전기 용량이 부족해서 기계 못 돌려요…”

 

✔️ 전기 3상 여부 / 전력 용량(KW) / 수도 직관 여부 확인

✔️ 필요 시 증설 비용 분담도 특약으로 명시

 

특약 예시)

 

“전기 용량이 부족할 경우, 증설 공사 비용은 임대인이 부담하며 협의 후 진행한다.”

 

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6. 🅿️ 주차 및 공용 공간 사용 권한

 

“공용 복도에 테이블 뒀다고 관리자한테 바로 철거 통보 받았습니다…”

 

✔️ 테라스, 복도, 주차장 등의 사용 여부 구체화

✔️ ‘공동 사용’, ‘독점 사용’, ‘시간제 사용’ 등 구체적으로

 

특약 예시)

 

“임차인은 점포 앞 테라스(약 6㎡)를 평일 오전 11시~오후 10시까지 영업 목적 사용 가능하며, 관리자 승인 절차는 생략한다.”

 

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7. 🛑 계약 해지 사유 명시

 

✔️ 리스크 최소화를 위해, 명확한 해지 조건 정의 필요

✔️ 매출 부진, 허가 불허, 천재지변 등 조건 삽입 가능

 

특약 예시)

 

“임차인은 최초 영업 개시일로부터 30일 이내 사업자등록 불가 또는 인허가 불허 시 계약을 해지할 수 있다. 이 경우 위약금은 면제한다.”

 

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✅ 마무리 꿀팁

항목체크 여부팁

간판 설치	✅	크기·위치 명확히
인테리어 공사	✅	원상복구 범위 확인
계약 연장 조건	✅	우선권 조항 삽입
권리금 회수	✅	방해 금지 명시
전기·수도 설비	✅	용량 확인 필수
공용 공간 사용	✅	사용 권한 기재
계약 해지 조건	✅	위약금 포함 조건 명확화

 

 

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📌 다음 글에서는 👉

**“임대인 입장에서 꼭 챙겨야 할 상가 계약 특약사항”**도 알려드릴게요!

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